SIAMESE ASSET

(Advertorial)

ภาพรวมธุรกิจ

บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ สำหรับกลุ่มลูกค้าทุกระดับ

บริษัทจัดตั้งขึ้นในปี 2553 เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่ายมาแล้วจํานวน 20 โครงการ ประกอบด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ซึ่งได้แก่คอนโดมิเนียมประเภท High Rise และ Low Rise จํานวน 16 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งได้แก่ ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ และบ้านจัดสรร จํานวน 4 โครงการ มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 46,000 ล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2563) 

ปัจจุบัน การดำเนินงานของ บมจ.ไซมิส แอสเสท ประกอบด้วย 3 ประเภทหลัก 1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่าย 2. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า 3. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้บริการ

นอกจากนี้ ยังให้บริการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การให้บริการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดแบบครบวงจร รวมถึงบริษัทยังมุ่งสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นแต่ละแห่ง โดยนำเอาแนวคิดในการพัฒนาโครงการรูปแบบใหม่ๆ รวมทั้งนวัตกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เข้ามาใช้ เพื่อสร้างคุณค่าและจุดเด่นให้กับโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบหมุนเวียนอากาศในห้องพัก บริการที่จอดรถอัตโนมัติเป็นต้น

จุดแข็งที่สร้างความแตกต่างเหนือคู่แข่ง มองไปที่การนำแนวคิด Branded Residence ซึ่งเป็นธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่าย ประเภทโครงการคอนโดมิเนียม ที่โดดเด่นในเรื่องการบริการที่เทียบเท่ากับบริการของโรงแรมชั้นนำที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศ เช่น บริการอาหารและเครื่องดื่มในห้องพัก บริการทำความสะอาด หรือบริการซักรีด เป็นต้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการด้านความสะดวกสบายของลูกค้าและยกระดับชีวิตให้มีคุณภาพ กับบริการที่ได้มาตรฐาน ภายใต้แนวคิด Asset of Life “สร้างกำไรให้กับทุกการใช้ชีวิต

เดินหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยกลยุทธ์ ด้านทำเล และเทคโนโลยีที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทมีการเลือกทำเลในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ดีและมีศักยภาพ ใกล้แหล่งชุมชน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆเช่น สถานีรถไฟฟ้า สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และโครงการที่รอการพัฒนาในย่าน CBD อย่าง ย่านสุขมุวิท ย่านพระราม 4 ย่านรัชดาภิเษก ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสที่ที่ดินจะเพิ่มมูลค่าขึ้นในอนาคต

นอกจากนั้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบและก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและมาตรฐาน ด้วยเทคโนโลยีสมัยใหม่เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายและคุณภาพชีวิต รวมถึงตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า เช่น การใช้กระจกลดความร้อนจากแสงแดดที่จะเข้ามาสู่ด้านในของตัวห้อง ซึ่งช่วยให้เย็นสบายและประหยัดการใช้พลังงานรวมถึงการติดตั้งระบบกันเสียงรบกวนจากภายนอก

เพิ่มรายได้ธุรกิจอสังหาฯ ในรูปแบบ Mixed-use

สำหรับแผนธุรกิจในอนาคต บริษัทวางเป้าหมายที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ทั้งแบบ High Rise และ Low Rise ในทำเลที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มการเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร พร้อมกับการขยายสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งจะมีทั้งอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมในพื้นที่บริเวณเดียวกัน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบต่างๆ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) และเพื่อเสริมสร้างรายได้และผลการดำเนินงานของบริษัทให้เติบโตอย่างมั่นคง

ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

เมื่อมองผลประกอบการย้อนหลังในช่วงปี 2560 – 2562 และงวด 9 เดือนสิ้นสุด 30 กันยายน 2563 บริษัทมีรายได้จำนวน 1,480.1 ล้านบาท 2,084.3 ล้านบาท  3,525.2 ล้านบาท และ 2,060.6 ล้านบาท ตามลำดับ  รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัท เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2560-2562 ที่ผ่านมา ตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า ประกอบกับขนาดโครงการที่ใหญ่ขึ้น

ในปี 2560 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,349.6 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2560 บริษัทมีจำนวนโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 10 โครงการ ต่อมาในปี 2561 บริษัทได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ส่งผลให้ในปี 2561 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 1,993.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 644.1 ล้านบาท หรือร้อยละ 47.7 แม้รายได้จากการให้บริการจะลดลง โดยเป็นรายได้จากการรับจ้างบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการต่างๆ ของบริษัทเป็นหลัก

ส่วนในปี 2562 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 3,430.1 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 97.3 ของรายได้ทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าจำนวน 1,436.4 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 72.0 จากการรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ และรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการเดิม ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 7 โครงการ (ไม่รวมโครงการที่ปิดแล้ว) เมื่อเทียบกับ 11 โครงการในปี 2561

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,949.4 ล้านบาท ลดลง 542.3 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 21.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทในภาพรวมได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19

สำหรับกำไรสุทธิและอัตรากำไรสุทธิ ในปี 2560 – 2562 บริษัทมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่จำนวน 51.5 ล้านบาท 163.4 ล้านบาท และ 502.6 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 4.4 ร้อยละ 7.3 และร้อยละ 17.5 ตามลำดับ โดยอัตรากำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้น เป็นผลจากความสามารถในการทำกำไรของโครงการใหม่ๆจากการที่บริษัทบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างของโครงการใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นผลจากความสามารถในการจัดหาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการได้ในราคาที่เหมาะสม และการออกแบบโครงการโดยใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ประกอบกับประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายคงที่

ล่าสุด ในช่วง 9 เดือนสิ้นสุด 30 กันยายน 2563 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,949.4 ล้านบาท โดยมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่ 194.6 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 13.8 ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากบริษัทมีรายได้รวมที่ลดลงอันเนื่องมาจากผลกระทบของสถานการณ์ COVID-19 จึงทำให้สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้ปรับตัวสูงขึ้น

รายละเอียดเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

หุ้นที่บริษัทออกเสนอขายใหม่ต่อประชาชนทั่วไป เป็นหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 150,000,000 หุ้น คิดเป็นประมาณร้อยละ 13.5 ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมด ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนในครั้งนี้   

ทั้งนี้ บริษัทมีวัตถุประสงค์ในการนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหลักทรัพย์ในครั้งนี้ภายหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเสนอขายหลักทรัพย์ไปใช้ในการพัฒนาโครงการในพอร์ตและรองรับโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ และชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินบางส่วนเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน

มุมมองของ Club VI

ด้วยภาวะตลาดหลักทรัพย์ไทยในปัจจุบันที่แทบไม่มีการเติบโตมานาน อันเป็นผลจากเศรษฐกิจที่โตช้าและได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ทำให้การหา “หุ้นโตเร็ว” ตามหลักของ ปีเตอร์ ลินช์ สุดยอดนักลงทุนและผู้จัดการกองทุนระดับโลกถือได้ว่าไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ได้รับผลกระทบในทางลบค่อนข้างมากจากกำลังซื้อที่ลดลง ทว่าบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความหลากหลาย ประกอบกับการที่บริษัทยังอยู่ในช่วงของการขยายธุรกิจ ทำให้สามารถคาดหวังการเติบโตของทั้งรายได้และกำไรในระดับที่สูงกว่าอีกหลายๆ บริษัทในอุตสาหกรรมเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่กำลังเร่งขยายธุรกิจ ทำให้บริษัทจำเป็นต้องกู้ยืมเงินอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้ที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) ในปี 2560-62 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 เท่ากับ 2.8 เท่า 3.2 เท่า 2.3 เท่าและ 2.1 เท่า ตามลำดับ ซึ่งค่อนข้างสูงและเป็นความเสี่ยง แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัท หากสามารถพัฒนาโครงการจนประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่องดังเช่นที่ผ่านมา อันเห็นได้จากผลประกอบการในอดีต ผลกำไรที่เข้ามา เมื่อประกอบกับเงินทุนที่ได้จากการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะช่วยให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลง และทำให้บริษัทมีเงินไปชำระหนี้สินและดอกเบี้ยโดยไม่กระทบต่อสภาพคล่อง

โดยสรุป แม้จะมีความท้าทายหลายประการ ต้องถือว่าธุรกิจของ บมจ.ไซมิส แอสเสท มีความน่าสนใจในแง่ของการเติบโตภายหลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณาเรื่องของภาระหนี้สินและดอกเบี้ยควบคู่ไปกับผลการดำเนินงานของบริษัทด้วยเสมอ

(หมายเหตุ : บทความนี้เป็นเพียงความคิดเห็นส่วนตัว ผู้เขียนมิอาจรับผิดชอบต่อความเสียหายจากการนำข้อมูลไปใช้ การลงทุนทุกชนิดมีความเสี่ยงเสมอ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน สำหรับการลงทุนในหลักทรัพย์ที่นำเข้าจดทะเบียนใหม่ ผู้ลงทุนควรอ่านหนังสือชี้ชวนและเอกสารที่ยื่นต่อคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จนเข้าใจถ่องแท้ก่อนตัดสินใจลงทุน)

ถ้าคุณอยาก “ลอก” พอร์ตของ เรย์ ดาลิโอ

โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช

มีเว็บไซต์หนึ่งของฝรั่งซึ่งผมเห็นว่าน่าสนใจ เขามักสรรหาวิธีสร้างพอร์ตแบบ passive คือการจัดพอร์ตแบบที่ไม่ต้องทำอะไรมากมาย ใครๆ ก็ทำได้ และสามารถได้รับผลตอบแทนที่ดีพอสมควร มีอยู่หลายสิบไอเดียเลยทีเดียว

หนึ่งในวิธีที่เขาเอามาโชว์ให้ดูคือการลอกพอร์ตของ “เรย์ ดาลิโอ” สุดยอดนักลงทุนและผู้จัดการกองทุนระดับโลก โดยเรียกมันว่า “พอร์ตสะเทิ้นน้ำสะเทิ้นบกของเรย์ ดาลิโอ” (Ray Dalio All Weather Portfolio)

ส่วนผสมของพอร์ต “ลอกป๋า” นี้ไม่มีอะไรซับซ้อน และสามารถทำตามได้ “ง่ายมากๆ” ด้วยการซื้อ ETF เพียงห้ากองเท่านั้น ดังรายละเอียดต่อไปนี้

  1. เงิน 30% ซื้อ Vanguard Total Stock Market (ชื่อย่อ VTI) ลงทุนในหุ้น big cap ของสหรัฐฯ 
  2. เงิน 40% ซื้อ iShares 20+ Treasury Bond (ชื่อย่อ TLT) ลงทุนในพันธบัตรระยะยาวของรัฐบาลสหรัฐฯ
  3. เงิน 15% ลงทุนใน iShares 3-7 Year Treasury Bond (ชื่อย่อ IEI) ลงทุนในพันธบัตรระยะกลางของรัฐบาลสหรัฐฯ
  4. เงิน 7.5% ลงทุนใน SPDR Gold Trust (ชื่อย่อ GLD) ลงทุนในทองคำ
  5. เงิน 7.5% ลงทุนใน iShares S&P GSCI Commodity Indexed Trust (ชื่อย่อ GSG) เป็นกองทรัสต์ที่กระจายการลงทุนไปในโภคภัณฑ์หลายประเภท 

ทั้งหมดนี้ด้วยเงื่อนไขสองประการ คือให้ rebalance พอร์ตทุกต้นปี และเอาเงินปันผลกลับไปลงทุนทั้งหมด

ผลตอบแทนที่ได้รับในรอบสิบปีหลังสุดจากพอร์ตดังกล่าวอยู่ที่ 7.21% โดยจะทำให้เงิน 1,000 เหรียญที่ลงทุนไปเมื่อเดือน พ.ย. ปี 2010 กลายเป็น 2,006.45 เหรียญในวันที่ 30 ต.ค. 2020

คิดเป็นผลตอบแทน 100.64% (สิบปีเพิ่มขึ้นสองเท่า) เทียบกับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ไทยซึ่งในช่วงเวลาเดียวกัน (ปี 2010-2020) ให้ผลตอบแทนเพียง 16% แล้ว ถือว่าดีกว่ามาก

แต่ต้องบอกก่อนว่านี่เป็นเพียงพอร์ตที่ “คล้ายๆ” กับของป๋าเท่านั้น โดยอาศัยคอนเซ็ปต์ว่าป๋าเน้นลงทุนในหุ้นสหรัฐฯและพวกโภคภัณฑ์ แต่รายละเอียดยังมีจุดที่ต่างจากพอร์ตจริงของป๋าอีกเยอะ

เป็นต้นว่าช่วงปีหลังๆป๋าซื้อหุ้นจีนเยอะมากแต่พอร์ตนี้ไม่มีหุ้นจีนเลย (ซึ่งถ้ามีก็จะโตกว่านี้อีกมาก) เพราะไอเดียของเว็บไซต์นี้คือเน้นให้คนทุกคนทำตามได้จริง ไม่ต้องใช้ความพยายามใดๆ

ใครอยากสร้างพอร์ตอย่าง เรย์ ดาลิโอ ก็เชิญได้ตามสบาย แค่ไปเปิดพอร์ตหุ้นต่างประเทศกับโบรกฯ ไหนก็ได้ โอนเงินไปสักก้อนแล้วสั่งซื้อตามนี้ หรือถ้าอยากได้ผลตอบแทนมากกว่านี้ ลองเข้าไปดูต่อในเว็บไซต์ (ตามลิงค์ด้านล่าง) อาจจะมีพอร์ตที่ตรงจริตของคุณมากกว่าของดาลิโอก็ได้ และขอออกตัวว่าผมไม่ได้เชียร์ให้ใครลงทุนตามนี้ครับ

————————

(ข้อมูลประกอบจากเว็บ lazyportfolioetf.com )

ป๋าชี้ชัด ต้องซื้อ “หุ้นจีน” ฟันธง นี่คือเวลา “สุดพิเศษ” ของการลงทุนหุ้น

โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช

เรย์ ดาลิโอ มหาเศรษฐีอันดับต้นๆ ของโลกและสุดยอดผู้จัดการกองทุนออกมาบอกว่า ขณะนี้เป็น “ช่วงเวลาพิเศษสุดๆ” สำหรับตลาดหุ้นโลก ด้วยการที่สหรัฐฯ กำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนักจากสารพัดปัญหา ขณะที่จีนถีบตัวขึ้นมาเป็นตัวหลักในการแข่งขัน

“ป๋าเรย์” บอกว่า เขาเล็งเห็นถึงความจำเป็นที่พอร์ตของบริดจ์วอเทอร์ บริษัทกองทุนของเขา ต้องมีสินทรัพย์ในจีน “เป็นจำนวนมาก” ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ประวัติศาสตร์ย้อนหลังถึง 50 ปี และด้วยความที่ธรรมชาติของเขา เป็นคนที่ชอบ “เดิมพันกับสิ่งที่คิดว่าจะเกิดขึ้น”

ดาลิโอบอกว่า แม้พัฒนาการด้านตลาดเงินของจีนจะค่อนข้างล้าหลัง เมื่อเทียบกับการเติบโตของประเทศในรอบหลายทศวรรษที่ผ่านมา แต่เขาเชื่อว่าเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ แล้ว แผ่นดินมังกรจะ “ไล่ทันอย่างแน่นอน” ด้วยสัดส่วนการค้ามหาศาลในระดับโลก

สำหรับไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ตามรายงานที่ยื่นต่อ กลต. ปรากฏว่ากองทุนบริดจ์วอเทอร์ของดาลิโอเข้าซื้อหุ้นในบริษัทต่างๆ เป็นจำนวนมาก แต่ในสิบอันดับแรกล้วนเป็นหุ้นสหรัฐฯ และเป็นหุ้นในโลกเก่า ซึ่งแทบทั้งหมดเป็นแบรนด์ที่คุ้นหูคนทั่วโลกเป็นอย่างดีอยู่แล้ว และไม่ใช่เทคสต็อคที่เคยร้อนแรงในช่วงต้นของการระบาดของโควิดแต่อย่างใด

โดยเรียงลำดับจาก 1 ถึง 10 ได้ดังนี้ 1. วอลมาร์ท (195 ล้าน) 2. พีแอนด์จี (170 ล้าน) 3. โคค่าโคล่า (100 ล้าน) 4. จอห์นสันแอนด์จอห์นสัน (99 ล้าน) 5. เป๊ปซี่โค (96 ล้าน) 6. แม็คโดนัลด์ (77 ล้าน) 7. แอ็บบ็อตต์ (47 ล้าน) 8. มอนเดอเลซ (39 ล้าน – บริษัทอาหารเครื่องดื่ม) 9. Estee Lauder (38 ล้าน) 10. ดานาเฮอร์ (37 ล้าน – บริษัทผลิตเครื่องมืออุตสาหกรรม)

(ข้อมูลประกอบจาก Yahoo Finance และ Bloomberg)