[คลิกที่ภาพเพื่ออ่าน]
FY / 2017
Q3 / 2017
Q2/ 2017
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
** เนื้อหาไล่เรียงตามลำดับเวลา ก่อน ไป หลัง **
รีวิว CPN ปี 56 และ Q1 ปี 57
[เขียนวันที่ 21 พ.ค. 2557]
โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช และ ชนิดา พัธโนทัย
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ “CPN” ทำธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า รวมทั้งพื้นที่อาคารสำนักงาน อาคารที่พักอาศัย และธุรกิจโรงแรม
คนจำนวนมากรู้จัก CPN ในฐานะ “ห้างเซ็นทรัล” แต่นั่นเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้องเสียทีเดียว อันที่จริง ในแต่ละสาขาของเซ็นทรัล CPN เป็นเจ้าของพื้นที่เฉพาะในส่วน “พลาซ่า” ซึ่งมีร้านค้าต่างๆ มาเช่าเท่านั้น แต่ส่วนที่เป็น “ห้างสรรพสินค้า” หรือ “ดีพาร์ทเม้นสโตร์” เป็นของบริษัทในตระกูลจิราธิวัฒน์ โดย CPN ไม่ได้มีเอี่ยวด้วย
(นั่นหมายความว่า สำหรับสาขาที่ไม่ได้มีพื้นที่พลาซ่า เช่น เซ็นทรัลชิดลม CPN ย่อมไม่มีผลประโยชน์ใดๆ ในนั้นเลย)
ปัจจุบัน โครงการของ CPN ประกอบไปด้วยศูนย์การค้า 23 แห่ง อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 10 แห่ง ต่างจังหวัดอีก 13 แห่ง และยังมีอาคารสำนักงาน 7 แห่ง โรงแรม 2 แห่ง และที่พักอาศัยอีก 2 แห่ง
ในปี 2556 ที่ผ่านมา ศูนย์การค้าของ CPN ทั้งหมดมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงถึง 96% โดยค่าเฉลี่ยในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 95-98% ซึ่งถือว่าสูงมาก
นั่นคือข้อมูลทั่วๆ ไป ทีนี้มาดูกันว่ารายได้และกำไรของ CPN มาจากอะไรบ้าง…
รายได้หลักของ CPN มาจากสามส่วน คือ 1) รายได้จากการให้เช่า คิดเป็น 84% ของรายได้รวม อันนี้คือสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุด 2) รายได้จากอาหารและเครื่องดื่ม (จากอาหารที่ขายในฟู้ดคอร์ท) คิดเป็น 4% ของรายได้รวม และ 3) รายได้จากธุรกิจโรงแรม คิดเป็นอีก 4% ของรายได้รวม ที่เหลือคือรายได้ปลีกย่อยอื่นๆ
CPN มีตัวจักรหลักในการเติบโต คือการ “เปิดสาขาใหม่” ซึ่งทำอยู่อย่างสม่ำเสมอทุกปี รวมทั้งการ “ขึ้นค่าเช่า” ซึ่งปกติบริษัทฯ จะต่อสัญญาใหม่กับผู้เช่าทุกๆ 3 ปี จึงสามารถขึ้นค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว
ในปี 2556 “รายได้” ของ CPN อยู่ที่ 21,611 ล้านบาท โตขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปี 2555 แต่ “กำไรสุทธิ” ที่ไม่รวมกำไรพิเศษ (non-recurring items) อยู่ที่ 6,293 ล้านบาท โตขึ้นถึง 36% จะเห็นได้ว่ากำไรโตขึ้นมากกว่ารายได้ค่อนข้างมาก
(แต่ถ้ารวมเอากำไรพิเศษเข้ามาด้วย กำไรสุทธิจะโตเพียง 2% ซึ่งไม่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง เนื่องจากในปี 55 บริษัทมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ CPNCG จำนวน 1,776 ล้านบาท แต่ปี 56 มีกำไรพิเศษเพียงสามร้อยกว่าล้าน)
บริษัทอธิบายว่า กำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้น 36% เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการ “เต็มทั้งปี” ของสาขาสุราษฎร์และลำปาง ที่เพิ่งเปิดปลายปี 55 รวมทั้งสาขาอุดรธานี ที่ปิดปรับปรุงและกลับมาเปิดใหม่เมื่อเดือน พ.ค. ปี 55 ก็เปิดให้บริการเต็มทั้งปีเช่นกัน
(ตอนปี 55 เปิดอยู่แค่ไม่กี่เดือน แต่ปี 56 เปิดเต็มทั้งปี รับกำไรไปเต็มๆ ตลอดปี ทำให้กำไรปี 56 เพิ่มขึ้น)
นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อันเนื่องมาจากความประหยัดจากขนาด (Economies of Scale) นี่ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยเสริมให้กำไรเพิ่มขึ้น
คุณชนิดา ทีมงานของ Club VI ทำตารางด้านล่างนี้ให้ดู เป็นตารางแสดง “อัตรากำไรขั้นต้น” (Gross Profit Margin) ของ CPN เทียบระหว่างปี 56 กับ ปี 55 จะเห็นได้ว่า GPM ดีขึ้นมากในทุกธุรกิจ
| อัตรากำไรขั้นต้นจาก | ปี 2556 | ปี 2555 |
| ธุรกิจให้เช่า | 47.4% | 44.2% |
| อาหารและเครื่องดื่ม | 21.7% | 16.1% |
| ธุรกิจโรงแรม | 65.8% | 62.2% |
สำหรับผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 57 แม้จะโดนผลกระทบจากการเมืองไปเต็มๆ ในช่วงสองเดือนแรกของปี โดยเฉพาะเซ็นทรัลเวิลด์ที่ต้อง “ปิดเร็ว” อยู่หลายสัปดาห์ จนต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า (รวมทั้งเซ็นทรัลลาดพร้าวที่กระทบเช่นกัน)
….แต่ปรากฏว่ารายได้ยังโตขึ้นถึง 8% และกำไรสุทธิโตขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว (YOY)
สาเหตุที่ทำให้รายได้และกำไรใน Q1 ปี 57 โตขึ้น ก็คือสาเหตุเดิมที่ทำให้รายได้และกำไรปี 56 เติบโต นั่นคือการเปิดสาขาใหม่ และการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับการขยายสาขาในปีนี้และปีต่อๆ ไป บริษัทเพิ่งเปิด เซ็นทรัล สมุย ซึ่งเป็น Resort Mall เมื่อเดือน มี.ค. ที่ผ่านมา และกำลังจะเปิดเซ็นทรัล ศาลายา เร็วๆ นี้ แถมยังมี “The Groove” ส่วนต่อขยายของเซ็นทรัลเวิลด์ที่เน้นแบรนด์หรูระดับโลกล้วนๆ อีกด้วย (ผมไปสำรวจมาแล้ว มีร้านชา Harrods ด้วยนะ – โปรดดูภาพประกอบ)
แต่ที่อุบเงียบ เพิ่งมาเปิดตัวแบบเซอร์ไพรส์สุดๆ เมื่อเมย์เดย์ 1 พ.ค. คือ เซ็นทรัล เฟสติวัล ถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา (ก็ขนาดประชุมผู้ถือหุ้นวันที่ 30 เม.ย. ก่อนหน้านั้นวันเดียว ยังไม่ยอมแพร่งพรายเลยสักนิด อิอิ) ส่วนโครงการใหญ่จริงๆ คงต้องรอปีหน้า คือ Central WestGate ที่บางใหญ่
โดยภาพรวม สรุปได้ว่า ภายใต้สภาวการณ์ที่เป็นอยู่ ผลประกอบการของ CPN ปี 56 จวบจนถึงไตรมาสที่ 1 ปี 57 ออกมา “น่าพอใจมาก” แม้จะเจอพิษการเมืองเข้าไปเต็มเปาขนาดนั้น
ผู้บริหารยังบอกในการประชุมผู้ถือหุ้นที่ผ่านมาด้วยว่า บริษัทเคยผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 มาแล้ว จึงมั่นใจว่า “เอาอยู่” แน่นอน กับภาวะเศรษฐกิจตอนนี้ โดยหากผู้เช่าเดือดร้อนจริงๆ เขาก็คงจะไปปิดสาขาที่ห้างอื่นก่อน …เพราะขึ้นชื่อว่า “เซ็นทรัล” ใครๆ ก็คงอยากเอาไว้ เป็นห้างที่ยังไงคนก็มาเดิน (ประโยคหลังสุดนี่ผมพูดเอง)
ที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นเรื่องของ “ผลประกอบการ” แต่จุดเด่นที่แท้จริงของ CPN ในสายตาผมคือ “การจัดหาเงินทุน” รวมทั้งเรื่องของ “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งมีผลอย่างมากต่อการบันทึกกำไร เอาไว้ตอนหน้าจะมาเล่าต่อนะครับ
(ติดตามตอนต่อไป)
——————————
โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช และ ชนิดา พัธโนทัย
[เขียนวันที่ 29 ก.ค. 2557]
ตอนที่แล้วได้พูดถึงผลประกอบการของ CPN ในไตรมาสที่ 1 ปี 2557 กันไปแล้ว ตอนนี้จะมาว่ากันต่อ ถึงสิ่งที่เป็น “จุดแข็ง” ของ CPN และทำให้บริษัทเติบโตมาจนถึงทุกวันนี้ นั่นคือเรื่องของ “การจัดหาเงินทุน” นะครับ
ก่อนอื่น มาดูกันว่า ที่ CPN ต้องใช้เงินลงทุนก้อนโตนั้น จะเอาไปทำอะไรบ้าง (เงินลงทุนตรงนี้ ศัพท์ทางการเงินเรียกว่า “Capital Expenditure”)
ผู้บริหารของ CPN บอกว่า บริษัทมีแผนจะเปิดศูนย์การค้าใหม่ทุกปี ปีละ 3-4 แห่ง โดยในปี 2556 เปิดไปแล้วสามศูนย์ฯ คือ เซ็นทรัลอุบลราชธานี เชียงใหม่ และ หาดใหญ่ ใช้เงินลงทุนไป 11,745 ล้านบาท และเมื่อต้นปี 57 เดือน มี.ค. ก็เพิ่งเปิด เซ็นทรัล สมุย ในรูปแบบของ Resort Mall ไปเป็นที่เรียบร้อย
นอกจากนี้ CPN ยังเตรียมจะไปเปิดโครงการในประเทศ AEC เริ่มต้นจากมาเลเซีย โดยผู้บริหารบอกว่าตลาดมาเลย์โตเร็วกว่าไทยถึง 2 เท่า อีกทั้งยังไม่มี “ผู้นำ” ในธุรกิจห้างสรรพสินค้า จึงถือเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่ง
ต่อมา มาดูกันว่า บริษัทจะเอาเงินลงทุนมาจากไหน
ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นที่ผ่านมา ผู้บริหารบอกว่า บริษัทต้องใช้งบลงทุนอีกประมาณปีละ 16,000 ล้านบาท ในช่วง 3 ปีนับจากนี้ คือปี 2014-2016 โดยเงินลงทุนส่วนใหญ่จะมาจาก “เงินสดจากการดำเนินงาน” ของบริษัทเอง
ด้วยความที่สินทรัพย์หลักของ CPN คือ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” และ “สิทธิการเช่า” (ในส่วนของสิทธิการเช่า หมายถึง สาขาที่บริษัทไม่ได้เป็นเจ้าของตัวอาคาร เพราะไปสร้างอาคารบนที่ดินที่เช่ามา ได้แก่ สองสาขาหลัก คือ เซ็นทรัลลาดพร้าว และ เซ็นทรัลเวิลด์)
ด้วยเหตุนี้ ต้นทุนหลักของบริษัทจึงเป็น “ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย” (ซึ่งส่วนใหญ่ CPN จะตัดค่าเสื่อมฯ ประมาณ 20-40 ปี) และยังมีต้นทุนอย่างอื่นอีก อาทิ ค่าเช่าที่ดิน ค่าสาธารณูปโภค ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าซ่อมแซมต่างๆ ฯลฯ
อย่างไรก็ตาม อยากเน้นให้เห็นว่า ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ถือเป็น “ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด” ดังนั้น ถ้าอยากรู้ตัวเลข “กำไรจากการดำเนินงาน” ที่อยู่ในรูป “เงินสด” จริงๆ ก็ต้องเอาค่าเสื่อมราคาบวกกลับเข้าไป จึงจะได้ตัวเลขที่เรียกว่า “EBITDA” ซึ่งจะทำให้เห็นถึง “สภาพคล่อง” ที่แท้จริง
ซึ่งเมื่อดูจากงบการเงินปีล่าสุด ปรากฏว่า CPN มีกำไรในรูปเงินสดถึงประมาณปีละ 10,000 ล้านบาท!!
จะเห็นได้ว่า ด้วยเงินสดจากการดำเนินงานปีละ 10,000 ล้านบาท CPN คงไม่มีปัญหาเงินทุนขาดมือ เพราะลำพังเงินสดที่ไหลเข้ามาแต่ละปีก็มากกว่าครึ่งหนึ่งของงบลงทุนรายปีไปเยอะแล้ว
แต่สำหรับเงินลงทุน “ในส่วนที่เกินกว่า” เงินสดจากการดำเนินงาน บริษัทก็จะระดมทุนเพิ่ม โดยการ “ออกหุ้นกู้” รวมทั้งใช้การ “กู้เงิน” (ที่อยู่ในรูป Project Finance) ร่วมด้วย
ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา ต้นทุนทางการเงินของ CPN (ซึ่งก็คือ ดอกเบี้ยจ่าย) อยู่ที่ประมาณ 4.3-4.4% ถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก อาจจะด้วยเครดิตของบริษัท
อีกทั้งเมื่อพิจารณาความสามารถในการกู้ยืมเงิน จะพบว่ายังมี room ในการกู้เพิ่มเติมอีกเหลือเฟือ เพราะ Net D/E หรือ “หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น” อยู่ที่ “0.49 เท่า” เท่านั้น (ลดจาก 0.82 เท่า เพราะได้รับเงินสดเข้ามาเยอะ หลังเพิ่งขายสินทรัพย์เข้ากองทุน)
และล่าสุด ในปี 2556 ที่ผ่านมา บริษัทเพิ่งออกหุ้นเพิ่มทุนแบบเฉพาะเจาะจง (Private Placement) โดยได้รับเงินสดเข้ามาประมาณ 6,500 ล้านบาท เพื่อมาช่วยรองรับแผนการลงทุนในอนาคตอีกด้วย
เท่านั้นยังไม่พอ CPN ยังมีอีกหนึ่งวิธีสุดท้ายในการระดมทุน นั่นคือการ “ขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งถือว่า “เวิร์ค” มากๆ
ที่ได้ทำไปแล้ว คือกองทุน CPNRF และ CPNCG อันเป็น “ทางลัด” ช่วยให้บริษัทได้เงินสดก้อนโตเข้ามาทันที และในทางบัญชี ยังจะมีกำไรก้อนโตปรากฏเข้ามาในงบการเงินปีนั้นๆ อีกด้วย
โดยหลังจากขายสินทรัพย์เข้ากองทุนไปเรียบร้อย บริษัทสามารถเอาเงินนั้นไปลงทุนต่อเพื่อสร้างผลตอบแทน เปรียบเสมือนการรับรู้รายได้ล่วงหน้า แทนที่จะต้องบริหารสินทรัพย์เองและทยอยรับรู้รายได้ไปเรื่อยๆ
ทั้งหมดที่กล่าวมา คือภาพรวมของ CPN ในเรื่องของความสามารถในการ “จัดหาเงินทุน” อันถือเป็นรากฐานสำคัญแห่งการเติบโต ที่ทำให้บริษัท “มาไกล” ถึงขนาดนี้
เมื่อบวกกับ “ความเชี่ยวชาญ” ในการทำห้างสรรพสินค้า และ “ชื่อเสียง” ของกลุ่ม “เซ็นทรัล” เชื่อแน่ว่า CPN คงเติบโตไปได้อีกไกล และโตไปอีกนาน
———————————–
Club VI คลับ วีไอ 