(Advertorial)

ภาพรวมธุรกิจ

บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ สำหรับกลุ่มลูกค้าทุกระดับ

บริษัทจัดตั้งขึ้นในปี 2553 เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่ายมาแล้วจํานวน 20 โครงการ ประกอบด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ซึ่งได้แก่คอนโดมิเนียมประเภท High Rise และ Low Rise จํานวน 16 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งได้แก่ ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ และบ้านจัดสรร จํานวน 4 โครงการ มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 46,000 ล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2563) 

ปัจจุบัน การดำเนินงานของ บมจ.ไซมิส แอสเสท ประกอบด้วย 3 ประเภทหลัก 1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่าย 2. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า 3. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้บริการ

นอกจากนี้ ยังให้บริการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การให้บริการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดแบบครบวงจร รวมถึงบริษัทยังมุ่งสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาขึ้นแต่ละแห่ง โดยนำเอาแนวคิดในการพัฒนาโครงการรูปแบบใหม่ๆ รวมทั้งนวัตกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เข้ามาใช้ เพื่อสร้างคุณค่าและจุดเด่นให้กับโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบหมุนเวียนอากาศในห้องพัก บริการที่จอดรถอัตโนมัติเป็นต้น

จุดแข็งที่สร้างความแตกต่างเหนือคู่แข่ง มองไปที่การนำแนวคิด Branded Residence ซึ่งเป็นธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำหน่าย ประเภทโครงการคอนโดมิเนียม ที่โดดเด่นในเรื่องการบริการที่เทียบเท่ากับบริการของโรงแรมชั้นนำที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศ เช่น บริการอาหารและเครื่องดื่มในห้องพัก บริการทำความสะอาด หรือบริการซักรีด เป็นต้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการด้านความสะดวกสบายของลูกค้าและยกระดับชีวิตให้มีคุณภาพ กับบริการที่ได้มาตรฐาน ภายใต้แนวคิด Asset of Life “สร้างกำไรให้กับทุกการใช้ชีวิต”

เดินหน้าพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยกลยุทธ์ ด้านทำเล และเทคโนโลยีที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทมีการเลือกทำเลในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ดีและมีศักยภาพ ใกล้แหล่งชุมชน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆเช่น สถานีรถไฟฟ้า สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และโครงการที่รอการพัฒนาในย่าน CBD อย่าง ย่านสุขมุวิท ย่านพระราม 4 ย่านรัชดาภิเษก ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวมีโอกาสที่ที่ดินจะเพิ่มมูลค่าขึ้นในอนาคต

นอกจากนั้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบและก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและมาตรฐาน ด้วยเทคโนโลยีสมัยใหม่เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายและคุณภาพชีวิต รวมถึงตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า เช่น การใช้กระจกลดความร้อนจากแสงแดดที่จะเข้ามาสู่ด้านในของตัวห้อง ซึ่งช่วยให้เย็นสบายและประหยัดการใช้พลังงานรวมถึงการติดตั้งระบบกันเสียงรบกวนจากภายนอก

เพิ่มรายได้ธุรกิจอสังหาฯ ในรูปแบบ Mixed-use

สำหรับแผนธุรกิจในอนาคต บริษัทวางเป้าหมายที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ทั้งแบบ High Rise และ Low Rise ในทำเลที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มการเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร พร้อมกับการขยายสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งจะมีทั้งอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานให้เช่า พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมในพื้นที่บริเวณเดียวกัน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบต่างๆ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ประจำและสม่ำเสมอ (Recurring Income) และเพื่อเสริมสร้างรายได้และผลการดำเนินงานของบริษัทให้เติบโตอย่างมั่นคง

ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

เมื่อมองผลประกอบการย้อนหลังในช่วงปี 2560 – 2562 และงวด 9 เดือนสิ้นสุด 30 กันยายน 2563 บริษัทมีรายได้จำนวน 1,480.1 ล้านบาท 2,084.3 ล้านบาท  3,525.2 ล้านบาท และ 2,060.6 ล้านบาท ตามลำดับ  รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัท เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2560-2562 ที่ผ่านมา ตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า ประกอบกับขนาดโครงการที่ใหญ่ขึ้น

ในปี 2560 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,349.6 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2560 บริษัทมีจำนวนโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 10 โครงการ ต่อมาในปี 2561 บริษัทได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ ส่งผลให้ในปี 2561 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 1,993.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 644.1 ล้านบาท หรือร้อยละ 47.7 แม้รายได้จากการให้บริการจะลดลง โดยเป็นรายได้จากการรับจ้างบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการต่างๆ ของบริษัทเป็นหลัก

ส่วนในปี 2562 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 3,430.1 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 97.3 ของรายได้ทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าจำนวน 1,436.4 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 72.0 จากการรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ และรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการเดิม ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 7 โครงการ (ไม่รวมโครงการที่ปิดแล้ว) เมื่อเทียบกับ 11 โครงการในปี 2561

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,949.4 ล้านบาท ลดลง 542.3 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 21.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทในภาพรวมได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19

สำหรับกำไรสุทธิและอัตรากำไรสุทธิ ในปี 2560 – 2562 บริษัทมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่จำนวน 51.5 ล้านบาท 163.4 ล้านบาท และ 502.6 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 4.4 ร้อยละ 7.3 และร้อยละ 17.5 ตามลำดับ โดยอัตรากำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้น เป็นผลจากความสามารถในการทำกำไรของโครงการใหม่ๆจากการที่บริษัทบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างของโครงการใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นผลจากความสามารถในการจัดหาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการได้ในราคาที่เหมาะสม และการออกแบบโครงการโดยใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ประกอบกับประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายคงที่

ล่าสุด ในช่วง 9 เดือนสิ้นสุด 30 กันยายน 2563 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,949.4 ล้านบาท โดยมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่ 194.6 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 13.8 ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากบริษัทมีรายได้รวมที่ลดลงอันเนื่องมาจากผลกระทบของสถานการณ์ COVID-19 จึงทำให้สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้ปรับตัวสูงขึ้น

รายละเอียดเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

หุ้นที่บริษัทออกเสนอขายใหม่ต่อประชาชนทั่วไป เป็นหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 150,000,000 หุ้น คิดเป็นประมาณร้อยละ 13.5 ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมด ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนในครั้งนี้   

ทั้งนี้ บริษัทมีวัตถุประสงค์ในการนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหลักทรัพย์ในครั้งนี้ภายหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเสนอขายหลักทรัพย์ไปใช้ในการพัฒนาโครงการในพอร์ตและรองรับโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ และชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินบางส่วนเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน

มุมมองของ Club VI

ด้วยภาวะตลาดหลักทรัพย์ไทยในปัจจุบันที่แทบไม่มีการเติบโตมานาน อันเป็นผลจากเศรษฐกิจที่โตช้าและได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ทำให้การหา “หุ้นโตเร็ว” ตามหลักของ ปีเตอร์ ลินช์ สุดยอดนักลงทุนและผู้จัดการกองทุนระดับโลกถือได้ว่าไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ได้รับผลกระทบในทางลบค่อนข้างมากจากกำลังซื้อที่ลดลง ทว่าบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความหลากหลาย ประกอบกับการที่บริษัทยังอยู่ในช่วงของการขยายธุรกิจ ทำให้สามารถคาดหวังการเติบโตของทั้งรายได้และกำไรในระดับที่สูงกว่าอีกหลายๆ บริษัทในอุตสาหกรรมเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่กำลังเร่งขยายธุรกิจ ทำให้บริษัทจำเป็นต้องกู้ยืมเงินอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้ที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) ในปี 2560-62 และ ณ วันที่ 30 กันยายน 2563 เท่ากับ 2.8 เท่า 3.2 เท่า 2.3 เท่าและ 2.1 เท่า ตามลำดับ ซึ่งค่อนข้างสูงและเป็นความเสี่ยง แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัท หากสามารถพัฒนาโครงการจนประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่องดังเช่นที่ผ่านมา อันเห็นได้จากผลประกอบการในอดีต ผลกำไรที่เข้ามา เมื่อประกอบกับเงินทุนที่ได้จากการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะช่วยให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลง และทำให้บริษัทมีเงินไปชำระหนี้สินและดอกเบี้ยโดยไม่กระทบต่อสภาพคล่อง

โดยสรุป แม้จะมีความท้าทายหลายประการ ต้องถือว่าธุรกิจของ บมจ.ไซมิส แอสเสท มีความน่าสนใจในแง่ของการเติบโตภายหลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณาเรื่องของภาระหนี้สินและดอกเบี้ยควบคู่ไปกับผลการดำเนินงานของบริษัทด้วยเสมอ

(หมายเหตุ : บทความนี้เป็นเพียงความคิดเห็นส่วนตัว ผู้เขียนมิอาจรับผิดชอบต่อความเสียหายจากการนำข้อมูลไปใช้ การลงทุนทุกชนิดมีความเสี่ยงเสมอ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน สำหรับการลงทุนในหลักทรัพย์ที่นำเข้าจดทะเบียนใหม่ ผู้ลงทุนควรอ่านหนังสือชี้ชวนและเอกสารที่ยื่นต่อคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จนเข้าใจถ่องแท้ก่อนตัดสินใจลงทุน)