โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช

ก่อนที่จะตอบคำถามนี้ ผมขออธิบายให้ท่านได้รู้จักกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก่อนนะครับ เผื่อบางคนอาจยังไม่กระจ่างชัดนัก เพราะกองทุนประเภทนี้เพิ่งมีในประเทศไทยได้ไม่นาน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทุนรวมที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นเจ้าของสิทธิ์ในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ อสังหาของกองทุนเหล่านี้มีหลายชนิด เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงงาน โรงแรม สนามบิน ฯลฯ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกได้เป็นสองประเภท คือ

1. กองทุนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (Freehold)

คือ ตัวกองทุนเป็นเจ้าของอสังหา และเอาอสังหานั้นไปหารายได้ เช่น ถ้าเป็นโรงงานก็เอาโรงงานไปให้เช่า พอได้กำไร ก็เอากำไรมาจ่ายเป็นเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วย

2. กองทุนรวมที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า (Leasehold)

คือ กองทุนเข้าไปซื้อ “สิทธิการเช่า” หรือพูดง่ายๆ ก็คือ เข้าไปซื้อสิทธิ์ในการหาประโยชน์จากอสังหานั้น โดยตัวกองทุนไม่ใช่เจ้าของอสังหาโดยตรง เช่น กองทุนเข้าไปซื้อสิทธิ์ในการบริหารสนามบิน จึงมีสิทธิ์ในการเก็บค่าธรรมเนียมจากสายการบินต่างๆ ที่เอาเครื่องบินมาลง เมื่อได้รายได้มา พอหักค่าใช้จ่ายเหลือเป็นกำไร ก็เอากำไรนั้นมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วย

ดังนั้น ถ้าเราลงทุนในกองทุน Freehold ก็ไม่มีเรื่องสัญญาให้ต้องกังวล เพราะกองทุนเป็นเจ้าของ มีสิทธิ์ขาดในอสังหาริมทรัพย์นั้น จึงสามารถหารายได้ไปเรื่อยๆ จนกว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นจะเสื่อมสภาพ แต่ถ้าเป็น Leasehold เราต้องดูว่าสัญญาจะหมดเมื่อไร

เช่น บางกองมีอายุสัญญา 20 ปี ตอนนี้ผ่านมาแล้ว 8 ปี เหลืออีก 12 ปี ดังนั้น จึงเหลือเวลาสำหรับหารายได้ลดน้อยลง หรือแม้สุดท้ายแล้วจะได้ต่อสัญญา แต่ก็ต้องเพิ่มทุน ซึ่งถ้าผู้ถือหน่วยจะใช้สิทธิ์ในการเพิ่มทุนก็ต้องเอาเงินมาลงเพิ่ม

ที่สำคัญคือ มูลค่าของหน่วยลงทุนประเภท Leasehold จะลดลงเรื่อยๆ ตามอายุสัญญาที่เหลืออยู่ บางกองจะทยอยคืนเงินต้นให้แก่ผู้ถือหน่วยพร้อมๆ กับเงินปันผลปกติ

นักลงทุนจึงต้องศึกษาข้อมูลให้ทราบแน่ชัด ว่าเป็นเงินปันผลเท่าไร เป็นเงินต้นเท่าไร อย่าเข้าใจผิดคิดว่าเป็นเงินปันผลทั้งก้อน เพราะที่จริงนั่นอาจเป็นเงินต้นที่เขาทยอยคืนให้เราแล้ว

ทั้งนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็น “กองทุน” ไม่ใช่ “บริษัท” แต่หน่วยลงทุนนั้นซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์เหมือน “หุ้น” ของบริษัทมหาชนทั่วไป

ที่ต่างกันชัดเจนที่สุดคือ ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่าในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี ทำให้กองทุนอสังหาจ่ายปันผลค่อนข้างสูง บางกองจ่ายปันผล 8-9% ต่อปี เมื่อเทียบกับราคาหน่วย ขณะที่ตัวหน่วยลงทุนเองราคาก็อาจเพิ่มสูงขึ้น

ข้อคิดในการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์จากประสบการณ์ของผู้เขียน

1. อย่าคาดหวังการเติบโตมากนัก

ต้องเรียนกันตรงๆ แบบนี้ เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนแบบ Defensive เราไม่อาจหวังที่จะได้กำไรมากๆ เหมือนการลงทุนในบริษัทที่กำลังเติบโต ซึ่งแนวโน้มรายได้และกำไรจะสูงขึ้นเรื่อยๆ แม้ราคาหน่วยของกองทุนอาจเพิ่มขึ้น แต่ก็มักเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่อาจเติบโตได้เยอะๆ เหมือนหุ้น

ดังนั้น วีไอที่อยากให้พอร์ตการลงทุนเติบโตยิ่งๆ ขึ้นไป จึงไม่ควรซื้อกองทุนประเภทนี้ไว้เยอะเกิน ตรงกันข้าม ถ้าเป็นนักลงทุนที่ชอบ “กินปันผล” รอรับประโยชน์ไปเรื่อยๆ ไม่ชอบลุ้น กองทุนอสังหาก็เป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่น่าสนใจ

แต่สำหรับบางคน กองทุนอสังหาก็เป็นการลงทุนที่ดีมาก เช่น แม่ของเพื่อนผมที่กำลังจะปลดเกษียณ อยากลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เพื่อให้มีรายได้ไว้ใช้ในยามชรา แต่ไม่อยากเหนื่อย ผมจึงแนะให้เอาเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาประเภท Freehold ซึ่งโดยทฤษฏีแล้ว ก็เท่ากับได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ต่างจากการเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ แต่สบายกว่าเยอะ เพราะไม่ต้องปวดหัวกับการก่อสร้าง ไม่ต้องแก้ปัญหาจุกจิกรายวัน

2. ควรเป็น “เงินเย็น” เท่านั้น

เงินก้อนนี้ควรเป็นเงินที่ท่านไม่ต้องรีบใช้ ไม่มีแผนจะใช้ในเร็ววัน

อย่าคิดเอาเงินมา “พัก” ไว้ในกองทุนอสังหา เพื่อเก็บกินปันผลเฉพาะหน้าไปพลางๆ ก่อน โดยกะว่าถ้าต้องการใช้เงินเมื่อไรก็จะขายทิ้ง แล้วเอาเงินไปใช้อย่างอื่น

ทั้งนี้ เนื่องจากแม้จะเป็น “กองทุน” แต่ในยามวิกฤต เวลาที่หุ้นร่วงทั้งตลาด อย่างเหตุการณ์ Black Monday เมื่อวันที่ 26 ก.ย. 2554 ราคาของมันก็ร่วงลงอย่างรุนแรงไม่แพ้หุ้นเช่นกัน

ดังนั้น อย่าคิดว่าราคาของกองทุนอสังหาจะไม่ผันผวน จริงอยู่ ราคาหน่วยลงทุนของหลายกองอาจไม่เปลี่ยนแปลงหวือหวามากนักในสถานการณ์ปกติ แต่ในสถานการณ์วิกฤตแล้ว มันร่วงหนักไม่ต่างจากหุ้นเลยทีเดียว

หากท่านซื้อกองทุนอสังหาไว้เยอะเกิน แล้วบังเอิญมูลค่าหน่วยติดลบอยู่ พอถึงเวลาจำเป็นต้องใช้เงิน ท่านก็ย่อมต้องขายขาดทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โดยสรุปแล้ว กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่น่าสนใจ แต่สำหรับนักลงทุนแบบวีไอที่ยัง “มีไฟ” และ “หวังผลเลิศ” จากการลงทุน หากจะซื้อไว้ก็อย่าให้มากเกินไปนัก เพราะอย่าลืมว่า “การลงทุนแบบเน้นคุณค่า” ควรเน้น “การเติบโตในระยะยาว” เป็นหลัก ซึ่งกองทุนอสังหาไม่ใช่คำตอบที่ดีสำหรับโจทย์ดังกล่าวครับ