โดย ชัชวนันท์ สันธิเดช และ ชนิดา พัธโนทัย

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ “CPN” ทำธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า รวมทั้งพื้นที่อาคารสำนักงาน อาคารที่พักอาศัย และธุรกิจโรงแรม

คนจำนวนมากรู้จัก CPN ในฐานะ “ห้างเซ็นทรัล” แต่นั่นเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้องเสียทีเดียว อันที่จริง ในแต่ละสาขาของเซ็นทรัล CPN เป็นเจ้าของพื้นที่เฉพาะในส่วน “พลาซ่า” ซึ่งมีร้านค้าต่างๆ มาเช่าเท่านั้น แต่ส่วนที่เป็น “ห้างสรรพสินค้า” หรือ “ดีพาร์ทเม้นสโตร์” เป็นของบริษัทในตระกูลจิราธิวัฒน์ โดย CPN ไม่ได้มีเอี่ยวด้วย

(นั่นหมายความว่า สำหรับสาขาที่ไม่ได้มีพื้นที่พลาซ่า เช่น เซ็นทรัลชิดลม CPN ย่อมไม่มีผลประโยชน์ใดๆ ในนั้นเลย)

ปัจจุบัน โครงการของ CPN ประกอบไปด้วยศูนย์การค้า 23 แห่ง อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 10 แห่ง ต่างจังหวัดอีก 13 แห่ง และยังมีอาคารสำนักงาน 7 แห่ง โรงแรม 2 แห่ง และที่พักอาศัยอีก 2 แห่ง

ในปี 2556 ที่ผ่านมา ศูนย์การค้าของ CPN ทั้งหมดมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) สูงถึง 96% โดยค่าเฉลี่ยในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 95-98% ซึ่งถือว่าสูงมาก

นั่นคือข้อมูลทั่วๆ ไป ทีนี้มาดูกันว่ารายได้และกำไรของ CPN มาจากอะไรบ้าง…

รายได้หลักของ CPN มาจากสามส่วน คือ 1) รายได้จากการให้เช่า คิดเป็น 84% ของรายได้รวม อันนี้คือสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุด 2) รายได้จากอาหารและเครื่องดื่ม (จากอาหารที่ขายในฟู้ดคอร์ท) คิดเป็น 4% ของรายได้รวม และ 3) รายได้จากธุรกิจโรงแรม คิดเป็นอีก 4% ของรายได้รวม ที่เหลือคือรายได้ปลีกย่อยอื่นๆ

CPN มีตัวจักรหลักในการเติบโต คือการ “เปิดสาขาใหม่” ซึ่งทำอยู่อย่างสม่ำเสมอทุกปี รวมทั้งการ “ขึ้นค่าเช่า” ซึ่งปกติบริษัทฯ จะต่อสัญญาใหม่กับผู้เช่าทุกๆ 3 ปี จึงสามารถขึ้นค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว

ในปี 2556 “รายได้” ของ CPN อยู่ที่ 21,611 ล้านบาท โตขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปี 2555 แต่ “กำไรสุทธิ” ที่ไม่รวมกำไรพิเศษ (non-recurring items) อยู่ที่ 6,293 ล้านบาท โตขึ้นถึง 36% จะเห็นได้ว่ากำไรโตขึ้นมากกว่ารายได้ค่อนข้างมาก

(แต่ถ้ารวมเอากำไรพิเศษเข้ามาด้วย กำไรสุทธิจะโตเพียง 2% ซึ่งไม่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง เนื่องจากในปี 55 บริษัทมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ CPNCG จำนวน 1,776 ล้านบาท แต่ปี 56 มีกำไรพิเศษเพียงสามร้อยกว่าล้าน)

บริษัทอธิบายว่า กำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้น 36% เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการ “เต็มทั้งปี” ของสาขาสุราษฎร์และลำปาง ที่เพิ่งเปิดปลายปี 55  รวมทั้งสาขาอุดรธานี ที่ปิดปรับปรุงและกลับมาเปิดใหม่เมื่อเดือน พ.ค. ปี 55 ก็เปิดให้บริการเต็มทั้งปีเช่นกัน 

(ตอนปี 55 เปิดอยู่แค่ไม่กี่เดือน แต่ปี 56 เปิดเต็มทั้งปี รับกำไรไปเต็มๆ ตลอดปี ทำให้กำไรปี 56 เพิ่มขึ้น)

นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อันเนื่องมาจากความประหยัดจากขนาด (Economies of Scale) นี่ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยเสริมให้กำไรเพิ่มขึ้น

คุณชนิดา ทีมงานของ Club VI ทำตารางด้านล่างนี้ให้ดู เป็นตารางแสดง “อัตรากำไรขั้นต้น” (Gross Profit Margin) ของ CPN เทียบระหว่างปี 56 กับ ปี 55 จะเห็นได้ว่า GPM ดีขึ้นมากในทุกธุรกิจ

สำหรับผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 57 แม้จะโดนผลกระทบจากการเมืองไปเต็มๆ ในช่วงสองเดือนแรกของปี โดยเฉพาะเซ็นทรัลเวิลด์ที่ต้อง “ปิดเร็ว” อยู่หลายสัปดาห์ จนต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า (รวมทั้งเซ็นทรัลลาดพร้าวที่กระทบเช่นกัน)

….แต่ปรากฏว่ารายได้ยังโตขึ้นถึง 8% และกำไรสุทธิโตขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว (YOY) 

สาเหตุที่ทำให้รายได้และกำไรใน Q1 ปี 57 โตขึ้น ก็คือสาเหตุเดิมที่ทำให้รายได้และกำไรปี 56 เติบโต นั่นคือการเปิดสาขาใหม่ และการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ

สำหรับการขยายสาขาในปีนี้และปีต่อๆ ไป บริษัทเพิ่งเปิด เซ็นทรัล สมุย ซึ่งเป็น Resort Mall เมื่อเดือน มี.ค. ที่ผ่านมา และกำลังจะเปิดเซ็นทรัล ศาลายา เร็วๆ นี้ แถมยังมี “The Groove” ส่วนต่อขยายของเซ็นทรัลเวิลด์ที่เน้นแบรนด์หรูระดับโลกล้วนๆ อีกด้วย (ผมไปสำรวจมาแล้ว มีร้านชา Harrods ด้วยนะ – โปรดดูภาพประกอบ)

แต่ที่อุบเงียบ เพิ่งมาเปิดตัวแบบเซอร์ไพรส์สุดๆ เมื่อเมย์เดย์ 1 พ.ค. คือ เซ็นทรัล เฟสติวัล ถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา (ก็ขนาดประชุมผู้ถือหุ้นวันที่ 30 เม.ย. ก่อนหน้านั้นวันเดียว ยังไม่ยอมแพร่งพรายเลยสักนิด อิอิ) ส่วนโครงการใหญ่จริงๆ คงต้องรอปีหน้า คือ Central WestGate ที่บางใหญ่

โดยภาพรวม สรุปได้ว่า ภายใต้สภาวการณ์ที่เป็นอยู่ ผลประกอบการของ CPN ปี 56 จวบจนถึงไตรมาสที่ 1 ปี 57 ออกมา “น่าพอใจมาก” แม้จะเจอพิษการเมืองเข้าไปเต็มเปาขนาดนั้น

ผู้บริหารยังบอกในการประชุมผู้ถือหุ้นที่ผ่านมาด้วยว่า บริษัทเคยผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 มาแล้ว จึงมั่นใจว่า “เอาอยู่” แน่นอน กับภาวะเศรษฐกิจตอนนี้ โดยหากผู้เช่าเดือดร้อนจริงๆ เขาก็คงจะไปปิดสาขาที่ห้างอื่นก่อน …เพราะขึ้นชื่อว่า “เซ็นทรัล” ใครๆ ก็คงอยากเอาไว้ เป็นห้างที่ยังไงคนก็มาเดิน (ประโยคหลังสุดนี่ผมพูดเอง)

ที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นเรื่องของ “ผลประกอบการ” แต่จุดเด่นที่แท้จริงของ CPN ในสายตาผมคือ “การจัดหาเงินทุน” รวมทั้งเรื่องของ “ค่าเสื่อมราคา” ซึ่งมีผลอย่างมากต่อการบันทึกกำไร เอาไว้ตอนหน้าจะมาเล่าต่อนะครับ

(ติดตามตอนต่อไป)

——————————